今回は、不動産の競売での物件調査方法について見ていきましょう。

競売の資料は、対象物件を管轄している裁判所に資料が設置されます。またインターネットからでも見ることができます。

（参考サイト： BIT 不動産競売物件情報サイト　URL: http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/）

BIT 不動産競売物件情報サイトの場合だと、トップページのメニューから探したいエリアにチェックをいれて検索します。

そして希望の条件にあいそうな物件があれば資料をダウンロードします。

資料は３点セットと呼ばれていて、物件明細書・現況調査報告書・評価書で構成されています。

それぞれがどんな書類なのか見てみましょう。

まず資料には入札スケジュールが書かれていて、いつまでに何をしなければいけないか確認できるようになっています。

物件明細書には、対象物件の競売によって得られるまたは発生する権利等が記載されています。

見るポイントとしては、法定地上権・負担することとなる他人の権利・物件の占有状況などを確認することができます。

現況調査報告書には、物件の状況が記載されています。

執行官が行った所有者や行政とのヒアリングの記録が記載されています。

競売で落札した場合がそこに前所有者と明け渡しの交渉が必要となるので参考となることが多く書かれています。

また物件内外の写真があるので写真から土地・建物の様子を知ることができます。

建物は新築したときから時間が経過していることがほとんどであり、経年劣化や損傷が多く見られます。

それに対して事前に写真から修理するにはどのくらい費用がかかるか検討する必要があります。

評価書には、裁判所から依頼された不動産鑑定士が行った土地・建物の評価が記載されています。

鑑定士は不動産の現状や近隣相場などから評価を行います。

これにより対象物件の評価額が決まり、買受可能価額という最低落札価格も決められます。

競売に参加する場合はこの買受可能価額より高い金額を入札する必要があります。

ここまでの条件を確認した上で、競売に参加したいという物件があれば現地確認に行きましょう。

駅からの距離や対象物件の周辺環境、建物の外回りの状況を確認することができます。

執行官が現地調査を行っているのは数ヶ月以上前なので状況が変化している場合があります。

競売では資金準備可能な金額を入札して落札した場合に備えましょう。