一人住まいの親が亡くなって、空き家となった実家を、相続人が売る場合に適用される「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」という優遇税制があるのをご存じですか？

その内容は、「空き家の実家を譲渡したとき、所定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除する」というものです。

具体的な適用要件等

1. 適用対象は「相続開始の直前まで被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地」。ただし、次の3つすべてを満たすこと

   (1)家屋が区分所有建築物でないこと

   (2)1981年5月31日以前に建築されたものであること

   (3)相続開始の直前まで同居人がいなかったこと

   なお、2019年4月1日からは、「被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地」の要件が緩和されました。居住の用に供することができない「政令で定める事由」があって、相続の開始の直前において被相続人が住んでいなかった場合の「住まなくなる直前の家屋とその敷地」も含められることになりました。
   政令の事由は、被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたことなどとされました。この場合、同居人の有無の判定は、被相続人が所定の老人ホームなどに入所するため住まなくなる時点とされました。また、その時点から相続の開始の直前まで、家屋について被相続人による一定の使用がなされ、かつ事業や貸付けの用、他人の居住の用に供されていないこととされました。

2. 適用できる人は、上記の住宅等を相続により取得した人
3. 適用できる譲渡は次の要件をすべて満たす譲渡

   (1)2016年4月1日から2023年12月31日までの間に譲渡すること

   (2)相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡すること

   (3)譲渡対価が1億円以下であること（ただし、もともと一体だった被相続人居住用の土地建物を相続から3年後の年末までに切り売りし、その合計額が1億円を超える場合は適用されない。）

   (4)譲渡資産が、以下のいずれかに該当するものであること

   (ア)空き家の実家を新耐震基準に適合するようリフォームして敷地とともに譲渡する場合（ただし、家屋全部を取り壊す等して行う改築には適用されない。）

   (イ)空き家の実家を除却し、敷地のみを譲渡する場合

   ただし（ア）、（イ）につき相続してから譲渡するまでに、譲渡する建物や敷地を相続人が商売など事業の用に供したり、他へ貸し付けたりしていないこと
   （注）耐震基準を満たさない空き家を残したまま、買い主側に譲渡して、取り壊しをする費用を売買代金で調整することで、実質的に取り壊し費用を売り主負担とする契約については、上記（ア）、（イ）の要件を満たさないので、本特例の適用はありません。

   適用除外

   1. 次の特例と重複して適用することはできません。
      • 固定資産の交換の特例
      • 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
      • 交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
      • 換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
      • 収用交換等の場合の特別控除
      • 特定事業用資産の買換え・交換の特例
      • 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例
      • 2009年・2010年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の特例
   2. 親子間や夫婦など特殊関係者間での売買の場合には、適用できません。
   3. 相続した不動産等の譲渡については、相続税の申告期限から3年以内に譲渡した場合、所定の相続税額を譲渡所得の計算上取得費に加算する「取得費加算の特例」が用意されていますが、この空き家特例とは重複して適用することはできず、どちらかを選択することになります。
   4. 「居住用財産の買換え等の特例」「居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例」「特定居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例」と重複して適用することができます。

   控除の申告

   特例の適用を受けるには確定申告が必要です。その場合には、譲渡した不動産が要件を満たすものであることを地方公共団体の長などが確認したとする証明書等を添付することが必要です。